주택 부수토지 비과세 범위 세법 계정

주택 부수토지란?
: 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정한 배율을 곱한 면적

요즘은 아파트 생활을 하는 사람이 많아 1세대 1주택이라고 하면 그냥 아파트 한 채라고 생각합니다. 하지만 단독주택에 사는 경우, 주택과 토지를 달리 생각해야 한다네요. 그럼 단독주택의 경우, 비과세 혜택을 받을 수 있는 부수토지범위는 어디까지이며 기존과 어떻게 달라졌는지 알아보겠습니다.

 

단독주택을 소유하는 경우, 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 범위는 주택의 건물 부분과 주택에 딸린 부수토지까지입니다. 하지만 부수토지가 무한대로 비과세되는 것은 아닙니다. 토지의 용도지역 구분에 따라 비과세되는 범위가 달라집니다. 이번에 이와 관련하여 세법 개정이 있었습니다.

 

위의 표를 보시면

 

<개정 전 규정> 21년 12월31일까지 양도하는 경우

 

1) 도시지역 (주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역) : 주택정착면적의 5배까지

2) 도시지역 외 (관리지역, 보전지역) : 주택정착면적의 10배까지

<개정 후 규정> 22년 1월1일부터 양도하는 경우부터 적용

 

1-1) 도시지역 (수도권 내 주거지역, 상업지역, 공업지역) : 주택정착면적의 3배까지

1-2) 도시지역 (수도권 내 녹지지역): 주택정착면적의 5배까지

1-3) 도시지역 (수도권 밖): 주택정착면적의 5배까지

2) 도시지역 외 (관리지역, 보전지역) : 주택정착면적의 10배까지

 

세법이 개정이 되면서 도시지역 중, 수도권 내의 주거, 상업, 공업지역 내 주택은 주택정착면적의 3배까지만 비과세가 됩니다. 도시지역 중 녹지지역 내 주택은 기존과 동일하게 5배까지 적용되고, 나머지 지역은 변동이 없습니다.

예시)

수도권 주거, 상업, 공업지역 내에서

<주택(건물) 30평, 대지(부수토지) 100평>인 주택을 소유하고 있는 경우, 이 주택을 21년 12월말까지 양도한다면, 주택과 대지 모두 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 22년 1월1일 이후에 양도할 경우, 주택 30평, 대지 90평까지만 비과세되고 나머지 부수토지 10평은 양도소득세 과세 대상입니다.

#주택부수토지 #비과세 #절세

주택부수토지의 주택정착면적을 주택정착면적의 5배, 10배라고 하는데, 이때 주택정착면적이란 <하늘에서 건물을 내려다 본 면적>이라고 합니다.

 

위와 같은 건물의 경우, 2층의 면적이 주택정착면적이 됩니다. 그러니까 2층의 면적*3배, 5배, 10배 이런 식으로 부수토지의 면적을 계산할 수 있겠네요.

 

Q. 그렇다면, 단독주택을 보유하던 중에 주택부수토지의 일부만을 양도하는 경우, 부수토지의 양도차익에 대해서도 비과세가 되나요?

주택부수토지를 비과세 받기 위해서 주택과 함께 양도해야 합니다.

 

Q. 1세대1주택 비과세 요건이 적용되는 주택, 주택과 부수토지의 일부만 공익사업에 수용되었는데 남은 부수토지는 어떻게 되나요?

 

1차로 수용된 주택과 부수토지는 1세대1주택으로 비과세 적용을 받고, 남은 부수토지는 5년 이내 양도 시에 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

Q. 1세대1주택이지만 등기를 못 한 무허가 주택과 주택부수토지가 있을 경우 비과세 적용이 되나요?

원래 등기가 안 되어 있으면 비과세 적용이 안됩니다. 법에서 정하는 등기를 하지 않는다고 하면 조세회피 목적이 라든가 하는 부분이 있어 조세정책 상 미등기는 비과세가 되지 않습니다. 그러면 주택 미등기, 주택부수토지 등기는 어떨까요?
이런 경우는 만약 2년 이상 보유하여 비과세 요건을 충족했다면 미등기 주택는 과세, 등기 주택부수토지는 비과세에 해당이 됩니다.

 

* 비과세 되는 1세대1주택 부수토지의 범위를 설명할 때, 도시지역인지 도시지역외인지에 따라 비과세 범위가 달라졌습니다. 우리나라는 토지의 용도지역을 4가지로 구분합니다.

 

 

그리고 여기에서 다시 도시지역을 4가지로 세분화합니다.

그럼 내 소유 주택이 도시지역인지 아닌지 알아보려면 어떻게 해야 할까요?

- 검색사이트에서 <토지이용규제정보서비스> 혹은 <루리스>라고 검색합니다. 

루리스에 접속하여 아래 창에 주소를 입력합니다.

주소를 입력하고 열람을 누르면 아래와 같은 화면이 뜨고, 지역지구등 지정여부를 보시면 도시지역 여부를 확인하실 수 있습니다.

 

지금까지 비과세 되는 1세대1주택 부수토지범위와 개정 세법에 대해 알아보았습니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

위 내용은 국세청 사이트를 참고하였습니다.

#근로소득 #원천징수

 

2020/10/15 - [세금] - 토지 양도소득세 양도세 면제기준 기사