부동산 법인 세법 상 주의점 부가가치세 국민주택규모 주택

부동산법인-세법상-주의점

요즘 1인 법인 설립으로 부동산 투자하는 분들이 많으신데요, 많은 규제로 인해 다주택자의 부동산 투자가 현실적으로 어려워지면서 법인을 설립을 실행하시거나 고려하시는 분이 늘어나고 있습니다. 법인의 경우, 부동산 양도차익에 대한 세금이 다주택자의 양도소득세율보다 낮아, 그 부분이 매력적으로 다가오기 때문입니다. 하지만 잘 모르고 무턱대고 매수, 매도했다가는 생각치 못한 세금을 내야할 수 있으니, 아래의 내용을 꼭 확인하시고 기장을 맡긴 세무사와 상담 후 투자하시기 바랍니다.

법인-세금

■ 법인 투자 시 세법 상 주의해야 할 점

1. 부가가치세

- 상가나 오피스텔, 공장의 임대 및 공급(=매도)은 부가가치세 무조건 과세
- 오피스텔은 주거용으로 임대 중이라면 면세
- 주택과 토지는 임대와 공급 여부에 따라 다름

※ 임대 = 빌려주는 것
※ 공급 = 파는 것

구분		임대	공급(매도)
주택	국민주택 이하	면세	면세
	국민주택 초과	면세	과세
주택 외		과세	과세
토지	주택 부수 토지	면세	면세
	주택 부수 토지 외	과세	면세

위와 같이 주택이나 토지를 임대하거나 매도할 경우, 경우에 따라 부가가치세를 납부해야 할 수도 있습니다. 1인 법인으로 주택만 매수, 임대, 매도한다고 하더라도, 국민주택규모를 초과하는 주택에 대해서는 매도(공급) 시에 부가가치세를 내야 합니다.

★ 국민주택규모란?

전용면적 85㎡ 이하의 주택을 말합니다. 아파트 면적을 말할 때 32평정도를 말하는데, 공급면적은 32평, 전용면적은 25.7평까지가 국민주택규모 평형입니다. 만약 국민주택 규모 이하이면 면세, 국민주택 규모를 초과하는 주택이나 주택 이외의 상가, 오피스텔 등은 매도 시에 부가가치세가 부과됩니다.

주택매도시-부가가치세

1인 법인을 설립하여 주택 매매를 하고자 하신다면, 웬만하면 32평 이하(85㎡이하)만 취급하는 게 편합니다. 전용면적 85㎡ 초과 주택을 매수 후 매도할 경우, 건물 부분에 대해 부가가치세를 내야 하니까요. 이것도 부가가치세에 대해 잘 안다면 피할 방법이 있다고는 하네요. 과세를 피하려면 법인 임대사업자를 내서 임대주택으로 등록을 하면 되지만 잘 모르면 골치가 아플 수 있으니, 국민주택규모 이하의 주택만 매수, 매도하는 것이 좋을 듯 합니다. 투자 물건을 찾는 시간도 없는데 부가가치세 공부까지 해야 한다면...

★ 오피스텔

오피스텔은 경우에 따라 주택에 포함되기도 하고, 포함이 안 되기도 하는 요물입니다. ㅎㅎ 부가가치세 부과 여부를 따질 때, 만약 상시 주거용으로 사용된 오피스텔이라면 부가가치세가 면세되고, 상업용으로 사용되었다면 부가가치세를 내야 한다고 합니다. 주택법에 따른 주택이 아니지만, 주거용으로 사용되었다면 면세라는 점 기억하세요.

▶ 1줄 요약: 법인으로 매수한 주택을 매도할 때 주택의 전용면적이 85㎡를 넘으면 부가가치세 과세 대상이 될 수 있으니, 부가가치세에 대해 잘 모른다면 국민주택규모 이하의 주택만 매수하자.

세금계산

2. 법인세

법인으로 부동산 투자를 할 때, 가장 매력적인 것은 양도차익에 대한 세율(법인세)이 개인의 종합소득세나 양도소득세보다 훨씬 낮다는 점입니다. 법인세율은 10~25%의 세율이 적용되지만, 개인의 경우 주택수에 따라 70%이상까지도 중과되기 때문이죠. 그렇기에 법인 투자에 매력을 느끼는데, 1) 부가가치세에서 본 것 같이 국민주택규모 이상의 주택을 매수, 매도하면 부가가치세 과세 대상이 될 수도 있고, 법인이 주택을 매도하거나, 비사업용 토지를 매도하는 경우에는 토지 등의 양도차익에 대해 10%(미등기인 경우 40%)의 법인세를 추가로 부담할 수 있다는 점도 꼭 기억해야 합니다. 또한 개인의 경우 양도차익에서 필요경비 등을 제한 금액에 대해 세금을 부과하지만, 법인의 경우는 필요경비 공제 등이 없이 순수한 양도차익에 대해 세금을 부과합니다.

★ 양도차익 세금 예시

예) 주택 매도로 양도차익 1억 원을 얻었고, 주택 매수, 매도, 수리 등에 경비 3천만 원이 소요되었다고 가정했을 때

1) 법인의 경우

(1) 법인세: 양도차익 1억 원 - 경비 3천만 원 = 7천만 원의 10%인 7백만 원 납부

(2) (추가)토지등 양도차익 1억 원*10% = 1,000만 원

= 총 납부 세금: 1,700만 원

 

2) 개인의 경우 (조정대상지역, 3주택자 이상인 경우)

양도차익이 1억 원일 때, 3주택 중과라면 대략 4천~5천만 원정도 양도세를 납부해야 합니다.

* 대상주택이 규제지역인지 아닌지 등에 따라 세율이 달라집니다.

법인설립-장단점

법인과 다주택 개인을 비교하면 법인이 훨씬 메리트가 있어보이지만, 만약 국민주택규모 초과 주택을 매도 시에는 부가가치세도 내야 한다는 점은 1) 부가가치세에서 살펴 보았고, 또 하나 잊으면 안 되는 것이, 개인의 경우, 1억의 양도차익 중 4천만 원 세금을 내면 6천만 원이 내 돈이 되지만, 법인의 경우, 1억 중 1,700만 원의 세금을 내고 남은 8,300만 원은 내 돈이 아니고 법인의 돈이 됩니다. 이를 인출하려면 배당소득세(15.4%)를 납부하거나 급여 등을 통해 가져올 수 있는데, 이때 사업소득세를 납부하고 가져와야 한다는 점도 아셔야 합니다.

주택매수-매도

또 법인을 운영하면, 법인차량 운영비, 접대비 등을 법인 비용으로 처리할 수 있다고 생각하시는 분도 많은데, 법인 차량의 경우, 차량운행기록부를 갖추어야 하는 등, 제약도 많고 챙겨야 하는 것도 많습니다.

법인차량

이런 저런 점을 고려하여 법인을 설립하고 운영하시기 바랍니다.