주택임대소득 신고방법 종합과세 분리과세 예상 세액 비교

주택임대소득 신고방법 종합과세 분리과세 예상 세액 비교

주택임대세액-세액비교

주택임대소득은 종합과세로 신고하냐, 분리과세로 신고하냐에 따라 세액이 달라질 수 있습니다. 홈택스에서 예상세액을 비교해볼 수 있으니, 아래와 같은 방법으로 세액을 비교해보시면 신고하시는 데에 도움이 될 것 같습니다. 참고로, 홈택스 <세금모의계산> 기능은 참고용이지, 확정 세액은 아닙니다. 정확한 세액을 비교하시려면 세무사에게 의뢰하시거나, 관할 세무서에 문의해보시기 바랍니다. 

■ 20년 귀소 주택임대소득의 종합과세와 분리과세 예상 세액 비교하기

※ 이하 내용은 2천만 원 이하의 주택임대소득 분리과세 신고할 때 필요경비와 공제금액을 계산하는 용도로도 이용할 수 있습니다.

▶ <세금모의계산> 이용하기

1. 국세청 홈택스 홈페이지 접속

2. 메인페이지 우측 하단 세금 종류별 서비스 <세금모의계산> 클릭

세금모의계산

3. 주택임대소득 종합·분리과세 세액비교의 <2020년 세액 비교> 선택

20년-세액비교

4. 주택 임대소득을 분리과세하는 경우와 단순경비율에 의해 종합과세하는 경우의 예상세액 비교

 

◎ 주택임대 현황 (예시/단위: 원)

구분	등록기간	임대기간	수입금액	업종코드	소형주택 감면
임대주택-1	01.01~12.31	01.01~12.31	5,000,000	701104	여(감면율 30%)
임대주택-2	07.01~12.31	01.01~12.31	3,000,000	701104	부
임대주택-3		01.01~04.31	4,000,000	701101	부
임대주택-4		08.01~12.31	5,000,000	701101	부

5. 주택 구분 선택

<사례 임대주택-1 입력>

※ 임대주택-1 임대현황

구분	등록기간	임대기간	수입금액	업종코드	소형주택 감면
임대주택-1	01.01~12.31	01.01~12.31	5,000,000	701104	여(감면율 30%)

주택임대소득-기본사항

6. 세무서의 사업자 등록과 지방자치단체의 임대사업자 등록을 둘 다 하고 임대료 증가율이 5% 이내인 경우 <등록> 선택

7. 임대주택 등록 기간은 이 조건을 모두 충족한 기간을 입력

8. 예시로 든 임대주택-1은 1월 1일부터 12월 31일까지 등록하였으므로 <등록> 선택 후고 <해당기간> 입력

※ 전체 임대 기간은 2020년에 실제 임대한 기간 입력

9. 수입 금액은 월세와 간주임대료를 포함한 금액을 입력하며, 임대주택-1의 수입금액은 500만 원이라고 가정. 
10. 임대주택-1의 업종코드 <701104> 입력

※ 임대주택별 업종코드는 아래 참고

701101 (고가주택임대) / 701102(일반주택임대) / 701103 (장기임대공동·단독주택)

701104 (장기임대다가구주택) / 701301 (전대·전전대)

11. 신고 유형은 주택 임대소득을 종합과세 시 적용할 신고 유형입니다.

※ 임대주택-1의 사례는 단순 경비율에 의한 세액을 계산하기 위한 것이므로 <단순경비율> 선택.

12. 소형주택 감면적용: 조세특례제한법 제96조에 의한 <소형주택 임대사업자 감면 적용> 여부 선택. 
감면 요건을 충족하는 경우 해당 감면율 선택. (30% 혹은 75%)

※ 감면 요건에 대한 자세한 내용은 국세청 누리집 참고

→ 국세신고안내 > 개인신고안내 > 주택임대소득 > <소형주택 임대사업자에 대한 세액감면>

13. 임대주택-1은 30% 감면율 적용 대상이므로 30% 선택

14. 임대주택-1 입력 완료.

임대주택1-입력사례

<사례 임대주택-2 입력>

※ 임대주택-2 임대현황

구분	등록기간	임대기간	수입금액	업종코드	소형주택 감면
임대주택-2	07.01~12.31	01.01~12.31	3,000,000	701104	부

1. 임대주택-2를 입력하기 위해 <임대주택 추가하기> 클릭

임대주택-추가하기

2. 임대주택-2는 7월 1일부터 12월 31일까지 등록하였으므로 <등록> 선택

3. 등록기간과 임대기간은 1월 1일부터 12월 31일까지 기본 값으로 되어 있으니, 임대주택 등록기간 시작일인 7월 1일로 수정
4. 전체 임대기간은 1월 1일부터 12월 31일까지이므로 수정하지 않고, 수입 금액은 300만 원 입력, 업종코드 701104, 
유형 단순경비율, 소형주택 감면 적용 <부>를 각각 선택

 

임대주택2-입력사례

5. 임대주택-2 입력 완료

 

<사례 임대주택-3 입력>

※ 임대주택-3 임대현황

구분	등록기간	임대기간	수입금액	업종코드	소형주택 감면
임대주택-3		01.01~04.31	4,000,000	701101	부

임대주택3-임대현황

1. 임대주택-3을 입력하기 위해 <임대주택 추가하기> 클릭

2. 임대주택-3은 등록 기간이 없다는 가정 하에 <미등록>을 선택하고 임대주택 등록 기간은 입력하지 않음

3. 전체 임대기간은 1월 1일부터 4월 30일까지이므로 임대기간 수정
4. 수익금액 200만 원 입력, 업종코드 <701101>, 신고유형 <단순경비율>, 소형주택 감면 적용은 <부> 각각 선택

임대주택3-입력사례

<사례 임대주택-4 입력>

※ 임대주택-4 임대현황

구분	등록기간	임대기간	수입금액	업종코드	소형주택 감면
임대주택-4		08.01~12.31	5,000,000	701101	부

1. 임대주택-4를 입력하기 위해 <임대주택 추가하기> 클릭

2. 임대주택-4는 등록기간이 없으므로 주택 구분은 <미등록> 선택, 등록 기간은 입력하지 않음.

3. 전체 임대 기간은 8월 1일부터 12월 31일까지이므로, 임대 기간 수정.

4. 수익금액은 200만 원 입력, 업종코드는 <701101>, 신고유형 <단순경비율>, 소형주택 감면 적용은 <부>를 각각 선택.

5. 주택 임대소득 기본사항 입력 완료

임대주택4-입력사례

 

※ 2천만 원 이하 주택 임대소득 분리과세 신고에 따른 필요경비와 공제금액만 계산할 경우, 여기까지 입력 후 하단의 예상 세액 비교하기를 클릭하시면 됩니다.

가장-하단-예상세액-비교하기

※ 예상세액 비교하기를 클릭하면 아래와 같이 예상 결정세액이 표시되고, 종합과세, 분리과세 중 어떤 것으로 신고하는 게 유리한지가 나옵니다. (이것은 예상세액일 뿐 확정세액이 아닙니다.)

종합과세-분리과세-세액비교

 

▶ 아래부터는 주택임대업 외에 다른 소득이 있는 경우, 종합과세로 신고할 때 어떻게 해야 하는지 알아보겠습니다.

◎ 주택임대업 외의 다른 종합과세 대상 소득 (예시/단위: 원)

구분	총수입금액(총급여액)	필요경비(근로소득공제)	소득금액
사업소득	70,000,000원	40,000,000원	30,000,000원
근로소득	50,000,000원	12,250,000원	37,750,000원
소계			67,750,000원

위의 예시를 살펴보면, 주택 임대업 외에 사업소득은 7천만 원에서 필요경비 4천만 원을 제하여 사업소득으로 인한 실질소득은 3천만 원이고, 근로소득의 경우, 총 급여액 5천만 원에서 근로소득공제 1,225만 원을 차감한 실직 근로소득금액은 3,775만 원입니다. 그럼 주택 임대료 외의 다른 소득금액을 입력해보겠습니다.

 

1. 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비를 제한 3천만 원 입력 (아래 주택임대업 외의 다른 소득금액 참고)

2. 근로소득 금액은 총급여액 입력 버튼 클릭 > 근로소득 금액을 계산하기 위한 팝업창 표시 >

근로소득공제를 차감하기 전 금액인 5천만 원을 총급여에 입력하고 계산하기 클릭

근로소득금액-입력방법

3. 총급여액에서 근로소득공제를 차감한 근로소득 금액이 자동 계산되며 적용하기 클릭

4. 연금소득과 기타소득이 있는 경우 앞의 사업소득과 근로소득과 같은 방법으로 입력

주택임대소득금액

5. 아래의 ⑤ 종합소득금액을 보시면 위에서 계산한 주택임대소득 금액 5,768,000원과 다른 사업소득금액 3,000만 원, 근로소득금액 3,775만 원을 합산한 73,518,000원이 반영되어 있음을 확인할 수 있습니다. 

 

주택임대업외의-다른-소득금액

◎ 종합과세 소득공제

<종합과세 소득금액 (예시/단위: 원)>

인적공제대상	국민연금 납입	건강보험료 납입
본인, 배우자, 7세 이상 20세 이하 자녀 3명	3,000,000원	5,000,000원

신용카드 사용 (전통시장 제외)	현금영수증 사용 (전통시장 제외)	신용카드 현금영수증 직불카드 전통시장 사용
15,000,000원	5,000,000원	1,000,000원

1. 인적공제를 입력하기 위해 <수정> 클릭

종합과세-소득공제

2. 본인 기본공제 150만 원은 자동으로 설정되어 있으므로, 배우자 및 다른 부양가족이 있을 경우, 추가 입력을 해주시면 됩니다.

※ 공제는 배우자 또는 다른 부양가족의 해당 과세 기간 소득 금액 합계액이 100만 원 이하인 경우에만 적용

3. 사례에서는 배우자가 공제 요건에 해당하는 것으로 가정하고 배우자 공제에 예를 선택하고 자녀 3명도 공제 대상에 해당하므로 해당란에 3을 입력. 추가 공제가 있는 경우에는 해당 내용을 입력 또는 선택하면 됩니다.

기본공제입력

4. 공제 항목이 궁금하시면 <기본공제설명 펼치기>와 <추가공제설명 펼치기>를 클릭하여 참고하세요.

5. 입력이 완료되었으면 하단 <적용하기> 클릭

6. 인적공제에 750만 원이 반영

인적공제

7.  국민연금공제 입력은 <연금보험료 공제> 수정 클릭하여 팝업창에 입력. 국민연금 보험료공제 대상금액에 3,000,000원 입력(예시)

연금보험료공제

8. 입력 후 적용하기를 클릭하면 위와 같이 연금보험료공제 금액 3,000,000원이 반영됨

9. 건강보험료공제 금액 입력은 <건강보험료 등> 항목의 수정 클릭하여 팝업창에 입력. <건강보험료 등 납입금액>에 5,000,000원 입력 후 적용하기 클릭

건강보험료공제

10. 위와 같이 건강보험료 공제금액 5,000,000원 반영됨
11. <신용카드 공제 금액> 입력은 신용카드 옆 수정 클릭하여 팝업창에 입력.

신용카드-사용금액입력

12. 신용카드 사용금액 15,000,000원, 현금영수증 사용금액 5,000,000원, 전통시장사용금액 1,000,000원을 각각 입력하고 적용하기 클릭(예시)

신용카드공제

13. 위와 같이 신용카드 등 공제금액 3,700,000원이 반영됨.

◎ 종합과세 세액감면

<종합과세 세액감면(예시)>

구분	중소기업에 대한 특별세액감면	소형주택 임대사업자에 대한 세액감면
감면율	10%	30%
감면대상 소득금액	30,000,000원	2,040,000원

 

자녀세액공제	교육비세액공제	근로소득세액공제
공제대상 자녀 3명	미취학아동 교육비 4,000,000원 초중고 교육비 1,000,000원 초중고 교육비 1,000,000원	660,000원

1. 주택임대업 외에 다른 사업소득금액 30,000,000원은 중소기업에 대한 특별세액 감면 10% 대상이며, 주택임대업 중 임대주택-1의 소득금액 2,040,000원은 소형주택 임대사업자 세액감면 30% 대상으로 가정하고 입력(예시)

2. 소형주택 임대사업자 세액 감면은 앞서 입력한 내용에 의해 감면세액 65,066원이 자동 계산되어 반영됨

세액감면-수정

3. 다른 세액감면을 입력하려면 <수정> 클릭하여 팝업창에 입력

4. <중소기업에 대한 특별세액감면> 대상소득 30,000,000원을 해당 감면항목에 대상 금액에 입력. <소형주택 임대사업자에 대한 세액감면> 대상금액 2,040,000원은 이미 반영되어 있음. 다른 감면 대상이 있는 경우 해당 금액을 입력하고 적용하기 클릭

세액감면-입력

5. 자녀 세액공제는 부양가족 공제에서 입력한 자녀 3명을 반영하여 60만 원으로 입력되어 있음. 자녀세액공제는 7세 이상 자녀 등에 대해서만 적용되므로, 수정하여야 할 경우 수정 버튼 클릭 후 공제 대상 인원을 변경할 수 있음

자녀세액공제-입력

6. 교육비 세액공제의 경우, <교육비> 항목의 수정 클릭 후 팝업창에 입력

교육비-지출액-입력

7. 교육비 지출액은 공제 대상자별로 각각 구분하여 입력하는데, 위의 이미지에서처럼 자료추가 버튼을 클릭해야 <공제종류> 항목이 생성되니, 추가할 때마다 <자료추가> 버튼을 클릭하세요.

8. 상단의 예시처럼 미취학 아동 교육비 4,000,000원, 초중고 2명에 대한 교육비 각각 1,000,000원인 경우를 가정하고 입력하면 위와 같습니다. 입력을 마치면 <적용하기> 클릭

교육비-세액공제

9. 교육비 세액공제 금액 750,000원이 반영됨

10. 근로소득이 있는 경우 근로소득세액공제는 자동으로 계산됩니다.

근로소득세액공제

11. 여기까지 모든 입력이 완료되었으면 하단의 <예상세액 비교하기> 클릭

주택임대소득-과세별-세액비교

12. 지금까지 입력한 내용에 따라 주택 임대소득의 종합과세 또는 분리과세 시 예상 결정세액이 각각 표시되어 나타납니다. 이 결과는 입력된 사항만을 반영하여 간편하게 계산된 것으로 실제 세액 계산과 차이가 발생할 수 있으며, 신고 또는 불복 자료로 이용할 수 없다고 합니다. 또한 종합소득세 결과만 반영한 것으로 건강보험료 등까지 고려하면 결과가 달라질 수 있습니다.

 

■ 여기까지는 주택임대소득을 단순경비율을 적용하여 종합과세하는 경우와 분리과세하는 경우, 종합소득세 예상세액이 얼마나 차이 나는지 단순 비교해보았습니다. 다음은 주택임대소득을 <기준경비율>을 적용하는 경우에 대해 알아보겠습니다. 

 

◎ 주택임대 현황 (예시)

구분	등록기간	임대기간	수입금액	업종코드	주요경비	소형주택감면
임대주택-1	01.01~12.31	01.01~12.31	5,000,000원	701104	1,000,000	여(감면율 30%)
임대주택-2	07.01~12.31	01.01~12.31	3,000,000원	701104	800,000	부
임대주택-3		01.01~04.30	2,000,000원	701101	300,000	부
임대주택-4		08.01~12.31	2,000,000원	701101	200,000	부

1. 주택임대현황은 필요경비 항목 이외의 것은 앞에서 예를 든 단순경비율 적용 시와 동일한 것으로 가정하겠습니다. 
2. 먼저 <임대주택 추가하기>를 누르면 아래의 선택 칸이 표시됩니다.

3. 임대주택-1에 대한 주택구분은 <등록> 선택, 수익금액 5,000,000원 입력, 업종코드 701104 선택, 신고유형은 <기준경비율> 선택. 기준경비율 적용 시 기장의무를 선택해야 함. 간편장부대상이라고 가정하고 입력(예시)

 

주택임대현황-입력

 

4. 주요 경비는 기준 경비율 적용 시 추가 공제되는 금액으로 사업용 고정자산을 제외한 재화의 매입비용, 사업용 고정자산의 임차료, 인건비로 자세한 내용은 <설명>을 클릭하여 참고하시면 됩니다. 
5. 임대주택-1의 주요 경비 100만 원을 입력하고 감면율 30%를 선택(예시)
6. 임대주택-2를 입력하기 위해 <임대주택 추가하기> 클릭

7. 임대주택-2에 대해 주택구분은 <등록>을 선택하고 임대주택 등록 기간이 2020년 7월 1일부터 12월 31일이므로 
등록 기간 시작일을 수정합니다. 수입 금액은 3,000,000원 입력, 업종코드는 701104, 신고유형은 <기준경비율>, 
기장의무는 <간편장부대상>을 각각 선택. 임대주택-2의 주요 경비 800,000원 입력

8. 감면 대상이 아님으로 소형주택 감면적용에 <부> 선택

9. 임대주택-3을 입력하기 위해 <임대주택 추가하기> 클릭

10. 임대주택 3은 등록 기간이 없으므로 주택구분은 <미등록> 선택하고, 임대주택 등록기간은 입력하지 않고, 임대기간은 1월 1일부터 4월 30일까지이므로 임대 기간 수정. 수입금액 2,000,000원 입력, 업종코드 701101, 신고유형은 <기준 경비율>, 기장의무는 <간편장부대상>을 각각 선택. 임대주택-3의 주요 경비 300,000원 입력.

11. 감면 대상이 아니므로로 소형주택 감면 적용에 <부> 선택

12. 임대주택-4를 입력하기 위해 <임대주택 추가하기> 클릭

12. 임대주택-4는 등록 기간이 없으므로 주택구분은 <미등록> 선택, 등록기간은 입력하지 않습니다. 임대기간은 8월 1일부터 12월 31일까지이므로 임대 기간을 수정합니다. 수입금액은 2,000,000원 입력, 업종코드는 701101, 신고
유형은 <기준경비율>, 기장의무는 <간편장부대상>을 각각 선택. 임대주택-4의 주요 경비 200,000원 입력

13. 감면 대상이 아니므로 소형주택 감면적용에 <부>를 선택

14. 여기까지 주택임대소득 기본사항 입력이 완료되었습니다.

15. 이후 주택임대업 외의 다른 소득과 소득공제 세액감면 공제 입력 방법은 위에서 알아본 단순 경비율과 같습니다. 
16. 다른 소득과 소득공제의 세액 감면 공제까지 입력이 완료되었으면 <예상세액 비교하기> 클릭

17. 지금까지 입력하신 내용에 따라 주택임대소득의 종합과세 또는 분리과세 시 예산 결정세액이 각각 표시되어 나타납니다.

그럼 주택임대소득 신고 성공하시기 바라고, 세금 적게 내시기 바랍니다. 좋은 하루 보내세요.